Пандемия сказалась на российском рынке недвижимости совершенно не так, как можно было бы ожидать. Изменения «по очереди» затронули многие области нашей экономики, не обойдя и металлургию. Причем конца этим сюрпризам не видно до сих пор.

Невозможность сбежать от коронавируса на берега теплых морей обострила интерес россиян к загородной недвижимости. Многие поселки и деревни, практически умершие, еще в прошлом году внезапно испытали наплыв жильцов, особенно с детьми. Высокий доллар, нестабильность с работой, неуверенность в будущем – и отпуск на даче или в деревне снова стал привлекательным. Но оказалось, что дом надо ремонтировать или строить заново, и тут граждан поджидал неприятный сюрприз.

Первое, что обнаруживает в 2021 году обычный дачник, решив обновить любимый сарайчик, это новые цены на древесину – прошлым летом доски были вдвое дешевле.

Процесс этот в России во многом повторил общемировые тенденции с опозданием на полгода-год. Стоимость пиломатериалов на Чикагской товарной бирже в прошлом году ушла из интервала $200–400 за тысячу бордфутов (2,36 куб. м), державшегося на протяжении почти 40 лет. Осенью 2020 года был опробован уровень $1000, в начале мая 2021 года – $1700.

Дело в том, что ограничения перемещений (вплоть до самоизоляции) коснулись всего экономически активного мира, и обустройством «гнезда» в той или иной форме занялись жители большинства стран. Тогда как со стороны поставщиков и производителей имели место перерывы в работе и сниженные объемы выпуска стройматериалов по причине того же коронавируса.

Российский рынок пиломатериалов не остался в стороне. Насколько он тесно связан с мировым, нам судить сложно. Очевидного роста экспорта древесины и изделий из нее в 2021 году мы не увидели. Возможно, потому как даже подорожавшее дерево на складах не залеживалось.

С середины мая тренд развернулся – к середине июля текущего года котировки фьючерсных контрактов на пиломатериалы в Чикаго упали ниже $500. Так что у частных застройщиков есть надежда увидеть на ценниках более привлекательные цифры, однако российская традиция ценников держаться за достигнутые позиции «до последнего» внушает беспокойство.

В индустриальном домостроении вопрос всех видов цен и строительных смет также остается более чем актуальным. Причем повлияла на это не только пандемия.

После нескольких витков ослабления рубля некоторое время назад российские власти решили поддержать строителей и занялись снижением ставки ипотечных кредитов на новостройки. Параллельный процесс падения банковских ставок по вкладам и «антикризисные» меры по взиманию налогов с владельцев крупных депозитов вытолкнули часть накоплений в свободное плавание. Частично они отправились на рынок акций, а заметная доля была переложена в более привычную недвижимость.

Падение ипотечной ставки на первичное жилье до 6,5% в 2020 году привело к буму ипотечного кредитования, хотя и на фоне некоторого торможения строительства из-за ковидных ограничений, что спровоцировало тенденцию роста цен на жилье. На этом фоне подорожание стального проката долгое время было незначительным и незамеченным.

Однако с декабря 2020 года стартовал буквальный взлет цен на металлопрокат, о чем мы неоднократно писали. Дело дошло до попыток пересмотра подписанных контрактов, ограничений поставок, разрыва отношений с традиционными покупателями, жалоб властям и тому подобного.

В текущем году арматура вырвалась вперед в гонке цен стройматериалов совсем не в одиночку. Не отстали от нее и другие виды металлопродукции, например профнастил и металлочерепица, стальные трубы и т.п. Среди прочих начали догонять группу метизов пиломатериалы и древесно-стружечные плиты. Наполовину выросли цены на теплоизоляцию и многое другое. Утешением потребителей являются почти стабильные цены на цемент и бетон (рис. 1), но армированные ЖБИ также существенно подорожали.

Парируя многочисленные жалобы строителей, металлурги уже давно кивают на подорожавшее сырье и общемировые тенденции. Но ограничивая поставки на российский рынок (в пользу экспорта), они успешно подогревают ажиотаж, заставив внутрироссийские стальные цены (без НДС!) слиться со среднемировыми (рис. 2), а строителей – возобновить закупки дорогого металла.

То, что спрос на российском рынке после зимы действительно восстановился и даже сильнее обычного, подтверждают показатели производства главных стройматериалов для городского и промышленного строительства – бетона и цемента (рис. 3).

Их повышенное производство и потребление указывают на массовое проведение в РФ наиболее металлоемкого этапа – закладки фундаментов и возведения каркасов зданий. Строители продолжают работать, не теряя сезон, но, предчувствуя немалые финансовые проблемы, не прекращают «бомбардировку» властей требованиями помощи.

Еще 30 декабря 2020 года Минстрой сообщал о неприемлемом росте цен на металлопродукцию.

«Это очень сильно бьет по строителям, работающим в рамках государственных заказов, в том числе в рамках исполнения национальных проектов. Например, при строительстве детских садов и школ объем стали составляет 10%. Значит, 50-процентный рост цен на сталь дает 5% удорожания проекта», – говорил тогда замминистра строительства и ЖКХ России Дмитрий Волков. Он добавил, что самый большой сектор, оказавшийся под ударом, – государственная стройка. В частности, арматуру в большей степени потребляет промышленное строительство.

Вопрос роста цен затронул и коммерческое строительство жилья. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), около 12 млн кв. м коммерческого жилья не сможет быть выведено на рынок из-за низкой маржинальности, в том числе из-за роста цен на строительные материалы. «На базе НОСТРОЙ будет создана рабочая группа по вопросу роста цен на металл», – сообщал Дмитрий Волков.

Но существенного влияния на металлургов потребители оказать не смогли. С апреля 2021 года в РФ началась вторая волна роста цен металлопроката – еще наполовину и более. А нарастающее недовольство строителей вылилось в споры с металлургами о доле затрат на металл в современном домостроении.

Как сообщал РБК крупный девелопер – группа компаний «А101», удельный вес арматуры в себестоимости строительства жилого дома составляет 15–20% в зависимости от конструктива. При этом рост цен на металлопрокат тянет за собой все металлозависимые материалы и оборудование – трубы для инженерных сетей, оцинкованные вентилируемые фасады, корзины для кондиционеров, металлические двери, лифтовое оборудование.

У «Русской стали», правда, совершенно иные оценки: по их данным, рост цен на арматуру на 20% приводит к удорожанию квадратного метра жилья лишь на 1%, а в целом доля арматуры в стоимости квадратного метра составляет около 5%.

Многочисленные и сравнительно бесполезные совещания Минпромторга, Минэкономразвития, Минстроя и ФАС, а также обсуждения в Госдуме, Совете Федерации и администрации президента РФ рост цен на металл не остановили.

Выяснилось только, что наши власти озабочены не столько ценой российского жилья, сколько любимой темой реализации национальных и государственных проектов. Это «увлечение» не прошло мимо металлургических компаний, которые сообщили о готовности предоставить скидки в 25–30% на металлопродукцию для крупных инфраструктурных и социальных проектов по прямым контрактам.

В апреле–мае Минпромторг и Минстрой докладывали о многих сотнях прямых контрактов металлургов с застройщиками на получение металла. К примеру – о поставках на строительство автотрассы М-12 Москва – Нижний Новгород – Казань, БАМа-2 и Транссиба. Сейчас эти бодрые отчеты прекратились, но известно, что речь идет о продаже по сниженным ценам около 2 млн т металлопроката. Что составляет лишь 10–15% от потребностей стройиндустрии в целом.

Остальным остается довольствоваться малым – снижением цен российских цен на металлопрокат, начавшимся в июне и продолжающимся до сих пор. Речь не идет об откате на уровень годовой давности, а только о сокращении в пределах 10%.

Дальнейшие надежды потребителей связаны с тем, что власти РФ потока обоснованных жалоб не выдержали – с 1 августа по 31 декабря 2021 года в России вводятся вывозные пошлины на черные и цветные металлы, состоящие из базовой ставки (15%), но не ниже специфического компонента (в долларах за тонну). Для плоского горячекатаного проката и арматуры – от $115 за т.

Это может привести к дополнительному снижению российских цен на строительный металлопрокат на 10–15%, но не более. Мировой рынок сейчас более склонен не к спаду, а к стабилизации стальных цен.

Так что, по всем признакам, потребителям придется привыкать к тому, что доля стоимости металла в сметах строительства выросла минимум вдвое. В целом по стране при оценке «в деньгах» она заметно обогнала долю других базовых стройматериалов (рис. 4).

Минпромторг в сообщении от 18 июля 2021 года наконец-то признал реальность – текущая цена на арматуру в России поднялась за год на 111%. А подорожание г/к плоского проката составило 128%.

«Увеличение цен на черные и цветные металлы и строительную продукцию из металлов во многом связано с общей конъюнктурой мирового рынка, восстановлением мировой экономики после снятия ряда карантинных ограничений и соответствующим увеличением металлопотребления реального сектора экономики», – пояснили в ведомстве.

Рост расходов на металл более чем вдвое стройиндустрия в полном объеме «переварить» не смогла. Спад его поставок российским потребителям стал очевидным, если сравнивать с относительно нормальным 2019 годом (табл. 1).

В то же время «запас прочности» у российских застройщиков в последнее время существенно вырос. Выручка лидера рынка России по объему строительства – Группы компаний «ПИК» – в 2020 году взлетела более чем на треть, до 380,2 млрд руб., а чистая прибыль за год почти удвоилась, достигнув 86,5 млрд руб. Второй по величине игрок на рынке – Группа компаний «ЛСР» – увеличила чистую прибыль в 1,6 раза, до 12,03 млрд руб., выручка выросла на 7%, до 118 млрд руб.

В I квартале 2021 года, у ГК «ПИК» объем реализации недвижимости увеличился на 32%, до 86 млрд руб., по итогам полугодия рост к аналогичному периоду прошлого года составил 57,8% до 189 млрд рублей. Полную публикацию финансовых результатов в текущем году наши ведущие девелоперы придерживают. По всем признакам – чтобы не мешала жалобам на подорожавший металл и прочие стройматериалы.

Ведь помощь российским строителям, по всем признакам, будет. Вопрос их дополнительной поддержки, к примеру, обсуждался на заседании Совета при президенте по стратегическому развитию и нацпроектам в июле текущего года. Вице-премьер Марат Хуснуллин заверил Владимира Путина, что механизм и сумма сейчас выверяются с Минфином и начало работы механизма намечено на конец июля. Однако ясно, что она распространится преимущественно на государственные и инфраструктурные проекты, а не на строительство жилья в РФ.

При всем позитиве у строителей стоит отметить, что финансовые результаты российских металлургических компаний в текущем году буквально зашкаливают. Малообоснованный рост цен на металл нарастил рентабельность отрасли в несколько раз. Чистая прибыль НЛМК по МСФО за 1 полугодие 2021 года выросла в 5,8 раза (до $2,13 млрд), «Северстали» - в 4 раза (до $1,86 млрд) и ММК - в 8 раз (до $1,51 млрд), что вызвало немалую зависть и реакцию наших властей.

Изъятие части сверхприбылей металлургов РФ в виде введения экспортных пошлин на металл с 1 августа заметно пополнит «кремлевскую казну», но ситуацию в отрасли существенно не изменит. Эксперты уверяют, что выгодный экспорт металлопродукции практически полностью сохранится. А спад внутрироссийских цен на сталь окажется незначительным, и о возврате к уровню годовой давности не стоит даже мечтать.

Это означает очередной рост цен на жилье на фоне снижения доходов россиян. То есть – плавное снижение числа платежеспособных покупателей квартир.

Тем более что их в скором времени и так станет меньше. С 1 июля этого года власти изменили условия льготной ипотеки, подняв ставку до 7%, но главное – ограничив сумму кредита 3 млн руб. Цель – прекратить перегрев рынка недвижимости крупнейших городов и сместить спрос в российские регионы. Как правило, беднеющие еще быстрее, чем центр… •